章哥你好，刚看了一天房，腿都走肿了，有几个选择想请教章哥：1、朝阳首城国际88平全南向中间楼层，2010年，920万，无遮挡采光好。据说学区一般。2、朝阳珠江帝景90平全南向二层，2008年，950万，正对一个二层办公楼，采光是全天没有问题，但是窗外风景就是跟那个二层办公楼窗户对窗户，隐私堪忧。据说陈经纶帝景学校是朝阳最好学区。3、田村兰德华庭，110平南北通透，前后花园，户型很好，离地铁很近，2004年，880万，但是据说对口小学很差。4、崇文门新景家园西区商品房，南北向（但是客厅朝北），117平，1170万，2001年，东城学区。5、崇文门幸福家园110平1230万、115平1280万，均为南北向，2002年，都是北面对广渠路，南面对小区花园但是有一半遮挡，东城学区。本人打算明年要小孩，1、2、3选项购买无压力，4也还成，5就要奋力够一下了。
现在不知道是否需要考虑学区，哪个选项可以实现选筹最优化，自住+最好保增值，烦请章哥帮忙排一下序吧。谢谢您了！回答：1、首城国际算不上学区房，中等学校。2、陈经纶帝景也算不上朝阳最好的，只是中考成绩很好。从常规排序来说，前面还有北中、朝外、80中、人朝呢，其他的陈分和陈经纶嘉铭、清朝也都不弱，不敢说哪里最好。3、兰德华庭在海淀，但不算学区房，所以没溢价，居住的性价比才高。田村小学很普通，改名之后应该提升，但还没听说什么明显效果。4、新景家园无所谓商品房，回迁房为主的小区，东崇前学区在东城也算是不错的。5、幸福家园是部分回迁房，龙体学区，和东崇前差不多。6、如果是我的话选珠江帝景。朝阳的教育水平虽然整体上远不如东城，但高分段是几乎一致的，头部学校没什么太大差别，这查查成绩就知道了。而东城是真多校派位，说不好政策。朝阳现在还是单校划片，就算以后修改也一般不影响已经买了房的。从房子讲，珠江帝景虽然也有溢价，但比东城还是低不少的，这从房价就能看出来。那也就是说，帝景居住的性价比更高，就算有政策调整，受影响也不大。那买下来自住合适，将来用得上学位就用，用不上的话就算是置换也不吃亏，顶多损失个5%的税费成本。兰德华庭这就相当于赌一把了，赌永定路学区提升。有可能，但谁也不敢保证。7、这具体的户型我没建议，不到现场说不出什么。仅供参考。我是北京章哥，请点击头像，加关注后点“私信”可向我免费提问。
