政策解读|市场预判 |买房观点 |楼盘点评
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Hey，大家好，我是黄曦，第一次跟大家分享踩盘报告。
今天要说的是万科·璟南堂，一线品牌开发商、位于高新区、改善型的产品定位，集这三个特点于一身，自然关注度也很高，微信后台和问问上每天都会收到关于这个楼盘的询问，其中大多数人都是表达的对这个楼盘的纠结和疑惑，那么这个项目究竟如何？希望我的一些观点能帮助大家结合自家的情况作出判断。
产品规划设计舒适度很高，需仔细品味
跟以往的踩盘报告有点变化，今天我会先说产品，是因为这个项目的产品真的很打动我本人。
万科·璟南堂的定位为改善型楼盘，我认为是名副其实的。各项产品硬指标都反应出项目对舒适性和均好性的追求，接待我的置业顾问自己都说“万科在成都从来没有做过这样的产品”。
项目鸟瞰效果图
1、纯住宅，无商业干扰
项目总占地约127亩，由市政道路分隔为南北两个区，由于土地性质为纯住宅，所以整个楼盘没有任何商业规划，既没有底商，也没有独立商业。没有了商业的交叉干扰，居住纯粹性比较高。2、真正低密度
通常大家会以容积率作为判断一个楼盘是否低密度的标准，璟南堂的容积率只有2.0，这相对于“高密成都”时代拿地开发的楼盘来说算是绝对的低容积率。
但是仅仅只是容积率低，并不能算是真正的低密度，比如成都万科在城南的某联排别墅项目，容积率只有0.75，但很多人看了却觉得“房子修得很密，楼间距很小”，就是因为它只是容积率低，但是建筑密度并不低。所以要做到真正的低密度，必须容积率和建筑密度都很低，而璟南堂的建筑密度只有17%，这就意味着整个项目127亩土地，有105亩都是不会修建建筑的，比起那些建筑密度动辄35%的楼盘来说，着实是舒适不少的。
低密度赋予小区更多样的景观绿化
3、T2板式小高层、T3板塔结合高层
项目住宅建筑有且只有两种结构：1梯2户的纯板式、2梯3户的板塔结合。楼层都不高，1梯2户的楼栋全部为11层的小高层，2梯3户的楼栋为13-18层不等的高层。
这样的梯户配比和总层数，每个单元的居住人口不会过多，22-27户共享1部电梯，即使是高峰期的电梯等候时间也不会很长。
4、几乎户户朝南
除有1栋楼为东西朝向外，整个小区的所有住宅，包括配建的人才租赁住房，全部都是坐北朝南，每两栋南北相邻的建筑间距都在30-51米，所以整个小区消灭了“公寓”，即使是1楼也能享受足够的日照。
首批次计划推出位于南区的4、6、7、10号楼
共计252套住宅，主采光面全部朝南
首批次房源共有三种户型，都还是比较常见的设计，为避免篇幅过长，我就不逐一点评优缺点了，直接上图。
建面143平米四房
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这是三个户型中最好的一个，没什么大毛病。
建面125平米四房
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嫌餐厅外面晾袜子内裤太丑，可以买一台烘干机。
建面105平米三房
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如果讲究风水，主卧床头方向最好车180°
5、主题式架空层
架空层现在一点也不稀奇了，但是区别于普通小区架空层的单纯架空，万科给璟南堂的每个架空层赋予了不同的主题，包括老年活动区、迷你书吧、童趣空间和运动健身空间等。可以满足不同年龄层住户的使用需求，增加了邻里互动的空间，即使是下雨天也能开展户外活动。
6、没有逼格的外表
在这个看脸的时代，楼盘的颜值也是非常重要的，特别是改善型楼盘，如果从外面看起来就是“高大上”的，那肯定会加分不少。比如距离项目不远处的北大资源·紫境府，采用全石材干挂到顶+大面积落地玻璃的外立面，成本高，视觉效果非常赞。
但是万科·璟南堂的外立面材质就“廉价”很多，置业顾问描述为“最低的几层为仿石漆，往上为普通外墙漆”，这种材质不仅看起来很缺乏高级感，而且浅色也很不耐旧。
项目外立面效果图
项目在影响居住舒适度的各种硬性指标上都已经做足了功夫，但是却没有把面子功夫做到表里合一，稍微有点可惜。
总体而言，项目在产品本身的规划设计上算得上是极致的舒适取向，很符合改善人群的对“好房子”的要求。那为什么又有很多人表示很纠结呢？
原因一：地段看上去很丑
但规划很美
万科·璟南堂位于中和大道四段北侧、中和职中新校区西侧。如果你不知道我说的是哪儿，那么我再告诉你，中和职中新校区的东侧是成自泸高速。如果我这样描述你依然不知道在哪儿，那就对了，就说明这个地段真的就像上面小标题写的那样：“看上去很丑”——太荒凉，自然丑。
那就看地图吧，项目位置如图所示
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为了让大家明白我说的丑是什么样我拍了几张项目周边照片
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项目地块周围，目前只有几个安置房小区和一个中和职中新校区，其余的闲置土地上零散分布着一些待拆迁的建筑，整体感觉就是偏僻、荒凉。
看到项目周围这个样子，我都替万科担心，这种区域形象，如何能说服那些房票有限的改善型人群来这里买单？毕竟大多数普通买房人并没有那么了解城市规划和发展，很多人都愿意通过“亲眼所见”来做决策；又或者很多改善型人群会觉得我都“改善”了，为什么不直接选择一个成熟地段及时行乐呢？
不同的人想法不同都是很正常的，所以如果你是喜欢“眼见为实”的人，你是追求交房即享成熟生活配套的人，那这个项目基本上你可以不用考虑了；而如果你买房喜欢关注未来发展，那就可以继续往下看看这个片区“很美”的规划。
在项目一西一东有两个地铁站：张家寺站（约500米）和锦水花乡站（约200米），万科就夹在这两个站中间，属于资格的地铁盘。并且这两个地铁站都不是那种遥不可及的远期规划，张家寺是地铁6号线和33号线的换乘站，锦水花乡则是33号线的起点站，其中6号线已经在建并计划于2020年内通车，33号线已纳入成都市轨道交通第四期建设规划，计划2025年内完工。
更重要的是！！！这两个地铁站的联合体正是成都轨道地产集团在今年首批招标设计的TOD一体化建设项目之一。（不知道TOD的请自行百度）
图据全国公共资源交易平台
万科位于两个站之间的位置可以说完美的纳入了该片区TOD规划设计范围，待TOD建设启动之后，整个形象肯定会大大改观。同时，便利的公共交通带来的人流又会促进区域的商业发展，提升区域生活的便利性。
张家寺-锦水花乡TOD一体化设计效果图成都市建筑设计研究院与株式会社日建设计联合设计
不过，我仍然要提醒大家，这个规划设计是美的，但什么时候实施，目前还不得而知。即使是规划落地后，要兑现、要建设完成，也可能还需要花很长时间的等待，因为中和片区的几大“钉子户”远近闻名，万科项目门前的中和大道四段至今不能和一、二、三段打通，也是因为有“钉子户”阻隔。如果项目交房前仍不能打通，那璟南堂业主到张家寺站原本500米的距离就会变成1200米，原本可以6分钟步行到达的就会变成需要骑共享单车。
被“钉子户”阻断的中和大道四段断头路
原因二：配套不完善
优势和劣势都很突出
交通配套是项目的一大优势。
除了前文提到的双地铁之外，项目的道路交通也很便利。地块南侧的中和大道可直达天府软件园；距离项目西边不远的中柏大道则是城市南北主干道，向南可通新川科技园、秦皇寺CBD，向北可达锦华万达、一环路九眼桥；而通过项目东边的成仁快速路则可快速接驳四环路，通向成都四面八方。
自然景观资源配套方面的优势也很突出。
除了项目西侧紧邻一个规划的市政公园之外，在成自泸高速以东，则是成都最著名的三圣乡国家4A级风景区，3000亩白鹭湾湿地公园距离项目约2公里，这个距离相当于是璟南堂业主的后花园了。
白鹭湾湿地公园
教育配套是项目的一大短板。
周边方圆3公里范围内，虽然小学和幼儿园的数量都有不少，但没有一所是名校，唯一一所名校“中和中学”还是非义务教育阶段的高中。另外，项目周边有几块规划的教育用地，但至于未来是公立还是私立，是小学还是中学，目前都不得而知。所以如果你很看重优质教育配套，那这里，至少目前来看，是无法满足的。
商业生活配套目前比较欠缺。
步行5分钟范围内目前只能依靠安置房底商实现。此外，中和菜市距离项目约1.5公里，计划于明年1月1日开业的中和片区首个商业体喜港城购物中心距离项目约1.2公里，其拥有保利影城、永辉超市、屈臣氏、不知名健身房和KTV以及各色餐饮，将对项目在生活配套方面的短板有所弥补。
原因三：价格或为片区天花板
但也即将成为历史
其实，万科不仅在建筑外墙材料方面选择了省钱的方案，连售楼部都没有修成豪华大气款，只是租了个隔壁安置房底商，而这些应该都和项目土地成本较高有关。
项目楼面地价11440元/㎡，加上人才住房的配建成本，实际楼面地价约12042元/㎡，这比刚刚开盘的北大资源·紫境府8650元/㎡的楼面价高出了39%，而同样位于中和的另外两个近期也要拿预售的项目，其宣传的清水房单价也不过12000元左右。
虽然万科现在对价格信息守口如瓶，但不难判断它的清水价格一定比以上项目都贵，加上装修后，单价一定会突破整个中和-新川片区的价格天花板。
但是万科这个天花板注定也当不了多久，因为整个中和-新川片区还有至少5个以上比璟南堂楼面地价更高的项目还没有入市，其中4个的实际楼面价都超过了15000元/平米，最贵的甚至超过了20000元/平米。
购买建议 建议预算充足的改需强烈关注
最后来说结论。1、综合楼面地价+建安成本+成品房装修，项目即使按微薄的利润销售预计单价也会逼近20000元大关，所以关注这个楼盘，首先要有足够的心理准备，也要有充足的预算；
2、由于目前项目所处区域的配套还不成熟，所以如果是急切需要完善生活配套的人群，可以暂不考虑；
3、项目在产品规划设计方面，具有很强的改善居住价值，这很难得，而在地段配套方面的劣势，其实可以被时间慢慢改变。所以追求舒适生活的品质型改善人群建议强烈关注。
文/黄曦
（来源：吴思竹）
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